Wskazana uchwała jednoznacznie przesądziła, że garaż będący przedmiotem odrębnej własności, usytuowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, podlega opodatkowaniu podatkiem od UoGN – Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego UoPLAN – Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym UoKWiH – Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece21.03.2023. Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje wyłącznie organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Art. 157 ust. 1 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 344; dalej: GospNierU) modyfikuje ustanowioną w art. 80 KPA zasadę swobodnej oceny dowodów organu
Wycena nieruchomości onlineWycenanieruchomościSzybko – Bezpiecznie – KomfortowoSkorzystaj z darmowej wyceny. Sprzedaj nieruchomość w kilka nieruchomości, darmowa wycena nieruchomościCzym jest wycena nieruchomości?Wycena nieruchomości to proces, którego skutkiem jest określenie wartości danej nieruchomości. Wyceny dokonuje się z wykorzystaniem różnych technik, metod i podejść, w zależności od celu wyceny, dostępnych informacji oraz szczególnych cech, poddawanej analizie nieruchomości. Poddać wycenie możemy nie tylko mieszkania i domy przeznaczone do zamieszkania ale również działki, grunty, lokale użytkowe, budynki handlowe, przemysłowe, hotele etc. Wszystkie formy nieruchomości można poddać formalnej wycenie rzeczoznawcy ale także różnym sposobom darmowej wyceny nieruchomości będzie przydatna każdemu kto mierzy się z zamiarem sprzedaży własnego mieszkania, domu czy działki. Może ona przysporzyć kłopotu, osobom które nie mają fachowej wiedzy, ani rozeznania na rynku nieruchomości. Tylko dobrze sporządzona wycena nieruchomości, jest przydatna i wpływa na uefektywnienie i przyspieszenie przebiegu transakcji sprzedaży. Jednak wyceny nieruchomości nie dokonuje się tylko w przypadku chęci sprzedaży lub kupna. Sporządza się ją również w celu: zabezpieczenia kredytu, w sprawach sądowych i komorniczych, w przypadku ubezpieczeń majątkowych czy w przypadku spadków i darowizn. W zależności od celu jaki przyświeca sporządzeniu wyceny nieruchomości, różne będą sposoby jej utworzenia. Przykładowo, tylko wycena w formie operatu szacunkowego, czyli stworzona przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia, będzie właściwa dla spraw sądowych lub kredytowych. Zaś, wycena nieruchomości przygotowana samodzielnie, za pomocą narzędzi internetowych lub firm profesjonalnie zajmujących się sprzedażą nieruchomości – najczęściej wystarcza, aby móc ustalić odpowiednią kwotę za jej będzie szybka i bezproblemowa transAKCJA!To tylko 4 prostekroki do szybkiejgotówki!Zadzwoń pod nr. +48 799... Pokaż numer lub wypełnij formularz umowę rezerwacyjnąprzelewamy zaliczkę i umawiamy termin u ofertę zakupu w mniej niż akt notarialnyi wypłacamy Ci gotówkę lub przelewamy pieniądze na Twoje konto - już tego samego dnia!Potrzebujesz szybko wycenić mieszkanie?Wypełnij formularz lub zadzwoń! Poznaj historienaszych klientówKliknij w strzałkę (dalej) by zobczyć więcej opinii Karolina Mieszkanie we współwłasności z byłym mężem... Wiesława Nie mogłam sprzedać mieszkania... Stanisław Dom odziedziczony w spadku z udziałem 1/8... Anna Mieszkanie z niechcianym lokatorem... Jerzy Mieszkanie zadłużone, brak płatności rat kredytowych... Damian Mieszkanie w Polce, właściciel mieszka w Anglii... Kasia i Tomek Zdewastowany dom na wsi... Każdego dnia pracujemy na twój do rzeszy zadowolonych natychmiast rozwiąże twoje problemy Skupujemywszystkienieruchomości Nieruchomościz lokatoramiNieruchomościz problemamiNieruchomościwe współwłasnościNieruchomościz nieuregulowanym stanem prawnymNieruchomościpełnowartościoweNieruchomościniepełnowartościowe Wycena nieruchomości w całej PolsceNa wycenę nieruchomości wpływa bardzo wiele czynników, których znaczenie (czasem bardzo duże, a czasem mniejsze) podyktowane jest przez aktualną sytuację panującą na rynku. Zaś, ciągłe zmiany na rynku powodują to, że ta sama nieruchomość wyceniana dzisiaj, za rok może mieć kompletnie inną wartość. Właśnie z tego powodu wyceny powinno dokonywać się na bieżąco, w momencie gdy wystąpi potrzeba jej czynniki wpływają na wycenę nieruchomości?rodzaj nieruchomości - dom jednorodzinny, działka, mieszkanie, lokal handlowy…metraż,lokalizacja,rok budowy budynku,standard oraz stan techniczny - do remontu, odświeżone, standard deweloperski...stan prawny i obciążenia - różne zobowiązania, hipoteka, służebność…plan zagospodarowania przestrzennego,oraz wysokość popytu i podaży na rynku nieruchomości. Mieszkania z nieuregulowanym stanem prawnym Mieszkania niepełnowartościowe Mieszkania we współwłasności Mieszkania pełnowartościowe w mediachPiszą o nas najlepsi dziennikarze! Co zyskasz, jeśli zdecydujesz się na wycenę nieruchomości w dokonuje wyceny nieruchomości? Bezpieczeństwo Fachową, najdokładniejszą i formalną wycenę możemy otrzymać jedynie od rzeczoznawcy majątkowego, który posiada specjalne uprawnienia w tym zakresie. Jedynie wycena nieruchomości przygotowana przez rzeczoznawcę majątkowego ma wartość prawną, i takiej wyceny możemy użyć w sprawach sądowych, komorniczych czy spadkowych. Jednak nie we wszystkich przypadkach formalna wycena nieruchomości będzie Ci potrzebna. Dla własnych potrzeb związanych ze sprzedażą swojego majątku, możesz spróbować zdalnej, darmowej wyceny nieruchomości. Czas Możesz również skorzystać z kilku darmowych źródeł wyceny nieruchomości online, jednocześnie. To dobry sposób na uzyskanie obiektywnej informacji na temat wartości mieszkania, domu, działki czy lokalu. Szczególnie jeśli z otrzymaniem takiej wyceny, nie wiążą się żadne koszty. Oszczędność Wycena własnego mieszkania na potrzeby sprzedaży nie musi być sporządzona przez rzeczoznawcę. Darmowa wycena mieszkania, to taka którą przygotujemy samodzielnie. I często już taka wycena w zupełności wystarcza by oszacować wartość mieszkania na sprzedaż. Niemniej jednak, samodzielna i rzetelna wycena to trudna i czasochłonna czynność. Operat szacunkowy, efektem wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcęCo wchodzi w skład treści operatu?cel oraz zakres wykonywanej wyceny,dostępne źródła danych o nieruchomości,podstawa formalna operatu szacunkowego,opis stanu nieruchomości,daty ważne dla określenia wartości nieruchomości,charakterystyka i analiza rynku,przeznaczenie wycenianej nieruchomości,ustalenie rodzaju wartości,opis wybranego przez rzeczoznawcę: podejścia, metody i techniki wykonania operatu,wyliczenie wartości pracy rzeczoznawcy w zakresie wyceny nieruchomości, jest powstanie operatu szacunkowego, czyli opinii urzędnika, w wersji pisemnej. Forma i treść operatu są ściśle określone przepisami prawa. Zawiera on wyliczenia, dokumentację fotograficzną oraz podstawy prawne użyte do wyceny nieruchomości. Ważność operatu szacunkowego to 12 miesięcy. Warto o tym pamiętać, gdy dokument ten posłużyć ma otrzymania kredytu hipotecznego na mieszkanie. Wycena mieszkań w całej PolsceZadzwoń i porozmawiaj z naszym konsultantem799... Pokaż numer Jakie problemyrozwiązujemy?My zajmiemy się wszystkim! Lokatornie chce się wyprowadzićSprzedażmieszkania z zagranicyProblemyz płynnością finansowąProblemz podziałem majątkuTrudnościze sprzedażą nieruchomości Wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowegoRzeczoznawca majątkowy to osoba przeprowadzająca ekspertyzę dotyczącą wyceny nieruchomości. Wykonywanie tego zawodu, regulowane jest przepisami prawnymi. Aby móc pełnoprawnie wyceniać nieruchomości, trzeba otrzymać uprawnienia, nadawane przez Ministra Inwestycji i Rozwoju i być wpisanym do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych. Jeśli nie masz pewności co do tego, czy wybrany przez Ciebie rzeczoznawca działa legalnie, możesz w łatwy sposób sprawdzić, czy znajduje się on w powyższym rejestrze. Rejestr dostępny jest także w wersji internetowej. Korzystając z usług rzeczoznawcy mamy pewność, że odznacza się on dyskrecją, bezstronnością oraz etyką pracy, a przygotowana przez niego wycena nieruchomości jest zawsze uczciwa, i dokładna. Najlepszy specjalista to taki, który od lat prowadzi swoją działalności i posiada z tego tytułu duże doświadczenie. Zadłużenia Sprzeda mieszkania zza granicy Problem z podziałem majątku Lokator nie chce się wyprowadzić Problemy z płynnością finansową Trudności ze sprzedażą nieruchomości Sprzedajesz nieruchomość donajwiększego skupu nieruchomości w to oznacza? Przedstawimy Ci naszą ofertę bez wychodzenia z domu – tego samego dnia, jak tylko do nas zadzwonisz lub wyślesz formularz. Sprzedajesz mieszkanie, takie jakie jest - nawet bardzo zniszczone. Nie musisz remontować nieruchomości, bo my wolimy zrobić to sami. Nie musisz co chwilę umawiać się na spotkania z potencjalnymi nabywcami, którzy prawdopodobnie i tak nie będą zainteresowani zakupem, a tylko narażą Cię na stres związany z trudnymi nieruchomość bezpośrednio, więc oszczędzasz na prowizji pośredników nieruchomości, która często wynosi nawet kilka tysięcy nie pobiera od Ciebie żadnej prowizji i nie ma żadnych ukrytych kosztów, których mógłbyś się wszystkie koszty transakcyjne i notarialne. Ty nic nie płacisz!Organizujemy wszystkie formalności za Ciebie, a musisz wiedzieć, że jest tego sporo!Spłacamy Twoje zadłużenie: niezależnie czy jest to zadłużenie w banku, u komornika czy w spółdzielni. Wizytę u notariusza umawiamy w Twoim miejscu zamieszkania w najszybszym możliwym terminie. Tak jest dla Ciebie najwygodniej, a dla nas to żaden problem. Nie czekasz miesiącami na decyzję kredytową przypadkowego nabywcy, która często bywa dysponuje pokaźnym kapitałem, który pozwala na wypłatę gotówki w dniu podpisania aktu o zakupie nieruchomości dostajesz w ten sam dzieńOszczędnośćnie płacisz nic za rzetelną wycenę i porady prawne naszych ekspertówKomfortzałatwiamy za Ciebie wszystkie formalnościDecyzyjnośćspotykamy się u notariusza tak szybko jak to tylko możliweSpokójuwalniamy Cię od problemu pokazywania mieszkania wielu niezdecydowanym klientomIdziemy na rękęnie pobieramy od Ciebie żadnej prowizjiKwestia wyborumożesz wybrać czy chcesz otrzymać gotówkę lub przelewBezpieczeństwopieniądze otrzymujesz w dniu podpisania aktu notarialnegoPoczuj upragnioną – my się tym zajmiemy Nie jesteś pewny, co możeszzrobić w swojej konkretnej sytuacji?Potrzebujesz wsparcia specjalistów ds. nieruchomości i prawa? Możesz nam zaufać!Nasza firma została wyróżniona licznymi certyfikatami, które otrzymaliśmy dzięki pozytywnym opiniom naszych klientów Partnerzy biznesowi Pozwól, że się zespół to doświadczeni specjaliści w dziedzinie prawa i nieruchomości. Zadzwoń do nas! Bezpłatnie doradzimy Ci jak szybko sprzedać nieruchomość. Czym się kierujemy?Rozwiązujemy problemy związane ze swobodnym rozporządzaniemmajątkiem osobistym, a szczególnie trudnymi dosprzedaży na wolnym rynku odpowiedzialna społecznieAktywnie wspieramy zbiórki społeczne i akcje wizjaJesteśmy pionierem i liderem branży szybkiego skupu majątkuoferującym możliwość ekspresowej sprzedaży aktywówza kosztuje wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę?Działania rzeczoznawcy i czynności, które wykonuje, zawsze są odpłatne. Nie ma jednej z góry ustalonej tabeli stawek. Koszty usług rzeczoznawcy kształtowane są bezpośrednio przez rynek i ustalane indywidualnie pomiędzy rzeczoznawcą a kosztuje wycena nieruchomości? Średni koszt to:mieszkanie – około 300-1000zł,dom – około 500-1500zł,działka budowlana to koszt od 500 zł kwoty, są kwotami przykładowymi, mogą się one różnić ze względu na zakres czynności wykonanych przy wycenie nieruchomości. Wycena nieruchomości online - na co trzeba uważać Pierwszą rzeczą, którą warto wziąć pod uwagę podczas samodzielnej wyceny nieruchomości, to zawyżone ceny ofert w internecie. Ceny ofertowe, widniejące w ogłoszeniach najczęściej nie są ostatecznymi cenami transakcyjnymi. Jaka jest różnica? Cena ofertowa to taka, która widnieje na ogłoszeniu i jakiej oczekuje sprzedający, zaś cena transakcyjna to taka, za jaką faktycznie została sprzedana nieruchomość. Czasami wynika to ze złej wyceny nieruchomości, a czasami, z pozostawienia miejsca na negocjacje. Różnica między tymi dwoma cenami, to od kilku do nawet kilkunastu procent wartości nieruchomości. Jaki ma to wpływ na samodzielną wycenę nieruchomości? Stosując metodę porównawczą, odnosimy się do cen ofertowych, ponieważ nie mamy wiedzy na temat cen transakcyjnych. To może spowodować, że nasza wycena nieruchomości online - będzie błędna. Drugą trudnością w samodzielnej wycenie nieruchomości jest brak odpowiednich ofert, do których możemy porównać swoją nieruchomość. O ile wycena mieszkania, nie będzie stanowiła większego problemu, ponieważ ofert jest zazwyczaj wiele, tak wycena domu z działką lub gruntu, bywa problematyczna. Trudność polega na znalezieniu nieruchomości o podobnych parametrach i podobnej lokalizacji. Pamiętaj, by przy wycenie nieruchomości, brać pod uwagę ceny aktualnych ofert, gdyż te archiwalne, mogą być nieaktualne do bieżącej sytuacji na rynku. Obiektywna wycena nieruchomości, może być trudna gdy czujemy się przywiązani do wycenianej nieruchomości. By upewnić się w swoich wyliczeniach skorzystaj z wyceny nieruchomości online za darmo w Darmowa wycena nieruchomości przygotowana przez firmę z branży nieruchomości Nasza darmowa wycena nieruchomości przez internet jest bezpłatną alternatywą dla samodzielnej wyceny, a także dobrym porównaniem, jeśli nie jesteśmy pewni czy właściwie określiliśmy wartość swojego majątku. Obiektywne spojrzenie naszych specjalistów pomoże w ustaleniu właściwej ceny. Darmowa wycena nieruchomości przez Internet, którą przygotowujemy na co dzień dla naszych klientów, jest również dostępna dla wszystkich chcących poznać wartość swojej nieruchomości, dla własnych celów. Wycena nieruchomości online przygotowana jest przez Dział analiz firmy, w oparciu o metodę porównawczą oraz aktualną sytuację na rynku. Mając bezpośredni dostęp do cen transakcyjnych, jesteśmy w stanie dokładniej określić wartość rynkową nieruchomości, niż w przypadku kalkulatorów lub własnej wyceny. Chcąc otrzymać darmową wycenę nieruchomości, należy wypełnić krótki kwestionariusz na temat wycenianego domu, gruntu lub mieszkania. Dzięki otwartej formie kwestionariusza, zmieścisz wszystkie istotne informacje (np. czy mieszkanie posiada zadłużenie, hipotekę lub inną indywidualną cechę, która mogłaby wpłynąć na wycenę nieruchomości). Im większa ilość informacji, tym lepiej wykonana analiza. Jeśli, wolisz zadzwonić i w ten sposób przekazać informacje na temat swojej nieruchomości, czekają na Ciebie nasi konsultanci. Czas w jakim sporządzamy indywidualną wycenę nieruchomości online to maksymalnie 24h. Wycena nieruchomości online za darmo, to oszczędność czasu oraz pieniędzy w przypadku, gdy nie potrzebny jest Ci operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę. Poprawnie wykonana wycena, powoduje, że proces sprzedaży jest sprawny i szybki, a Ty nie ryzykujesz mniejszym zyskiem. W związku z tym, że nasza firma na co dzień zajmuje się kupnem nieruchomości, oprócz usługi wyceny, dodatkowo proponujemy możliwość sprzedaży. Jeśli jesteś zainteresowany szybką sprzedażą mieszkania, za kwotę otrzymaną na sporządzonej przez nas wycenie nieruchomości, wystarczy zgłosić to, do naszego konsultanta, który przygotuje odpowiednie dokumenty oraz umowę. Decyzja należy do Ciebie. Rodzaje wartości i podejścia do wyceny nieruchomościO tym jaki rodzaj wartości zostanie określony przy wycenie nieruchomości decyduje rzeczoznawca majątkowy. Jednak wybór ten nie jest losowy, ani obojętny. W tym wypadku rzeczoznawca kieruje się przepisami prawa i standardami 3 rodzaje wartości, określane przez rzeczoznawców:Wartość rynkowa określa przewidywaną kwotę, jaką w dniu wyceny otrzymamy za nieruchomość w transakcji pomiędzy sprzedającym a kupującym, z podtrzymaniem warunków rynkowych. Taka transakcja jest możliwa gdy: strony są od siebie niezależne, mają zamiar zawarcia umowy, działają rozważnie, a nie pod odtworzeniowa, która w prostych słowach oznacza kwotę, którą powinniśmy zapłacić za kupno gruntu oraz wybudowanie budynków, aby otrzymać nieruchomość taką jaka została poddana wycenie. Przy czym należy uwzględnić stopień zużycia nieruchomości i odpowiednio zmniejszyć jej katastralna, która obecnie nie jest jeszcze używana przy wycenie 4 rodzaje metod wyceny nieruchomości. Wybór odpowiedniej metody, również pozostaje po stronie porównawcza, która polega na znalezieniu i zestawieniu ze sobą nieruchomości o najbardziej zbliżonych cechach takich jak lokalizacja, stan techniczny i prawny czy dochodowe, które ma na celu wycenę nieruchomości np. przeznaczonej na wynajem. W tym podejściu cena zależna jest od oczekiwanego kosztowe, w którym od ceny nieruchomości odejmowana jest wartość jej mieszane, czyli połączenie co najmniej dwóch powyższych metod. Wycena nieruchomości - potrzebne dokumenty Do przeprowadzenia wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę, wymagane jest przedłożenie kilku dokumentów, wymienionych poniżej:wypis z księgi wieczystej lub aktu notarialnego,wypis z rejestru gruntów,zarys mapy ewidencyjnej,rzut lokalu. Zdarza się jednak, że nie dysponujemy wszystkimi, wymienionymi zaświadczeniami. W takim przypadku warto wiedzieć, że rzeczoznawca majątkowy dysponuje odpowiednimi uprawnieniami, aby samemu skompletować wymaganą dokumentację, tylko na podstawie numeru księgi wieczystej nieruchomości. Taka usługa wiąże się z dodatkowymi kosztami. Wycena nieruchomości - kalkulator Ten sposób wyceny nieruchomości online opiera się na modelu matematycznym, który wylicza średnią wartość danej nieruchomości, porównując dane z wielu portali ogłoszeniowych. To dobry sposób na zorientowanie się w cenach oraz oszczędność czasu, jeśli planujemy zrobić taką analizę samodzielnie. Wycena odbywa się poprzez wypełnienie formularza, który dotyczy między innymi: lokalizacji, metrażu, standardu czy typu budynku. W zależności od serwisu, który wybraliśmy zazwyczaj cała procedura jest bezpłatna, a o wycenie dowiadujemy się od razu po wypełnieniu formularza. Oczywiście, wycena nieruchomości online przez kalkulator, nie jest całkowicie wolna od błędu, lecz pomoże ustalić realną do osiągnięcia kwotę. Darmowa wycena nieruchomości - samodzielna analiza Wśród sposobów na darmową wycenę nieruchomości, z pewnością znajdzie się ta, wykonana przez Ciebie samodzielnie. Choć rzetelna wycena to trudne i czasochłonne zadanie, jest możliwe do wykonania. Przy tego typu darmowej wycenie nieruchomości, należy wziąć pod uwagę wszystkie czynniki umieszczone na początku tego artykułu, oraz w miarę możliwości zastosować metodę porównawczą. Zacznijmy od określenia typu nieruchomości oraz jego przeznaczenia - ważne, czy jest to dom do zamieszkania, lokal handlowy czy może grunt rolny. Przeanalizujmy również powierzchnię oraz stan techniczny. Istotny w wycenie budynków będzie fakt, czy wymagają one generalnego remontu - co obniża ich wartość, czy może, zostały odnowione lub nowo wybudowane. Biorąc pod uwagę grunty, ważne są: ich rodzaj ( działka budowlana, rolna, rekreacyjna..), istniejące zabudowania, ukształtowanie terenu, dostęp do mediów etc.. Czynnikiem wyceny nieruchomości, który odnosi się do wszystkich typów nieruchomości i ma bardzo duże znaczenie, jest lokalizacja. Mieszkanie położone w mniejszej miejscowości, a posiadające takie samo parametry - lecz położone w Warszawie, będzie diametralnie różnić się ceną. Wartość nieruchomości podnoszą także, udogodnienia takie jak: garaż, miejsce parkingowe, winda, balkon czy piwnica, ale również bliskość szkół, parków, obiektów sportowych i supermarketów.
Operat szacunkowy nieruchomości w Jarosławiu. Operat szacunkowy to dokument, w którym dokonuje się profesjonalnej wyceny danej nieruchomości. Przyjmuje formę dokumentu urzędowego, który ma moc prawną i może być przedstawiany jako dowód w sprawach administracyjnych, tj. w urzędach lub sądach.
4pik Posty: 45 Rejestracja: 08 gru 2007, 10:56 Mam gorącą prośbę, muszę wykonać operat podejściem kosztowym techniką elementów scalonych oraz techniką szczegółową. Zaznaczę na wstępie, iż nie mam wykształcenia budowlanego i wszelkie nazewnictwo zwiane z budową obiektu budowlanego jest mi zupełnie obce. Czy mógłbym uzyskać informację od czego miałbym zacząć: jaką nieruchomość wybrać, tak aby nie rzucić sie z"motyka na słońce" czy lepiej garaż, czy budynek dla celów ubezpieczeniowych albo może budynek gospodarczy. Na co mam zwrócić uwagę wybierając dany obiekt dla potrzeb wyceny, jakie elementy mam w nim opisać i skąd mam wiedzieć z czego został zbudowany, jakie kwartalinki związane z kosztem robocizny zakupić oraz jak ich używać. Byłbym również bardzo zobowiązany za podanie lektur o tematyce czysto budowlanej, gdzie mógłbym sie zapoznać co to jest, np cokół, a co to jest strop żelbetonowy i jakie są jego rodzaje i kiedy sie go zalewa a kiedy np. nie oraz lekturę związaną już bezpośrednio z podejściem kosztowym, gdzie dane techniki i metody zostały by opisane w sposób bardzo szczegółowy (tak dla laika, najlepiej z przykładami). Z góry wielkie dzięki sidor Posty: 22 Rejestracja: 15 maja 2007, 11:38 Post autor: sidor » 10 sty 2008, 7:43 [quote:df9fe214e3="4pik;8338"]podanie lektur o tematyce czysto budowlanej[/quote:df9fe214e3] Sam szukałem podobnej literatury będąc w takiej samej sytuacji jakiś czas temu. Znalazłem pozycję "Podstawy budownictwa dla zarządców i rzeczoznawców majątkowych " wyd. IDM. Księgarnia: Nie jest to może ideał, ale pewne sprawy wyjaśnia językiem dla nie-budowlańca zrozumiałym. Przyłączam się do Twojej prośby odnośnie literatury - może ktoś potrafi polecić coś jeszcze? andy1909Z Posty: 535 Rejestracja: 23 lis 2007, 8:53 Post autor: andy1909Z » 10 sty 2008, 10:10 A więc : aby zapoznać się szybko z nieznanymi terminami polecam hasłowe wyszukiwanie w internecie - szybko i wyczerpująco. Tam również znajdziecie róźne projekty z opisem, są podane rysunki zdjęcia i opisy. Beton wiąże ok. 2 tygodni. Polecam "wycena budynków" - wacetob - ale nr aktualny na bieżący kwartał. Kosztówka to zawsze droga przez mękę. Najlepiej wybrać coś sensownie prostego - garaż (zespół garaży), mały pawilon handlowy. Trzeba do niego znaleźć lub otrzymać projekt - na tej podstawie robimy operat. Bez projetu ani rusz (coś można znaleźć w internecie). Potem znajdować elementy podobne do tego z projektu w "wycenie". Prowadzący praktyki powinien dostarczyć przykładowy operat - jako podstawę. Koniecze jest ustalenie rynku lokalnego - pod kątem cen wykonawczych firm budowlanych - celem skorygowania otrzymanej wartości. Wycena Wacetobu odnosi się do Miasta Warszawy. Proszę pytać bardziej szczegółowo - postaram się pomóc. 4pik Posty: 45 Rejestracja: 08 gru 2007, 10:56 Post autor: 4pik » 13 sty 2008, 18:58 co to są fundamenty skrajne i wewn i jak sie je oblicza ? andy1909Z Posty: 535 Rejestracja: 23 lis 2007, 8:53 Post autor: andy1909Z » 13 sty 2008, 19:58 Wg mnie : fundamenty skrajne to inaczej zewnętrzne, f. wenętrzne to " w środku". Sposób obliczeń zgodnie z dokumentacją techn. Musisz mieć dokumentację. Przy robotach ziemnych doliczasz po 60 cm na stronę ziemi, którą musisz usunąć aby wykonać fundamenty. Po ich wykonaniu i założeniu izolacji przeciwilg. zasypujesz ziemią. Resztę ziemi wywozisz lub stosujesz jako podsypkę. 4pik Posty: 45 Rejestracja: 08 gru 2007, 10:56 Post autor: 4pik » 13 sty 2008, 20:27 obowiązkiem jest doliczanie po 60 cm na stronę ziemi? w swoim życiu troszeczke fundamentów już wykopałem za młodych czasów i nie pamiętam żebyśmy kopali takie 60 cm rozszerzenia. Gleba jest na tyle spójna że w dół i wylewka 4pik Posty: 45 Rejestracja: 08 gru 2007, 10:56 Post autor: 4pik » 13 sty 2008, 22:45 tak dla wyjaśnienia: fundamenty wewn to te pod ziemią, a skrajne to te nad? 4pik Posty: 45 Rejestracja: 08 gru 2007, 10:56 Post autor: 4pik » 14 sty 2008, 23:43 czy mógłbym poprosić o podanie dokładnych tytułów KNR-ów dla techniki szczegółowej i elementów scalonych? (wyceniana nieruchomość jest położona w woj łódzkim) wojk Posty: 38 Rejestracja: 03 lis 2006, 23:03 Post autor: wojk » 15 sty 2008, 0:05 [quote:49fbc91703="4pik;8402"]czy mógłbym poprosić o podanie dokładnych tytułów KNR-ów dla techniki szczegółowej i elementów scalonych? (wyceniana nieruchomość jest położona w woj łódzkim)[/quote:49fbc91703] Dla scalonych np.: "Scalone normatywy do wycen i budynków i budowli", wyd. Wacetob - ostatni numer to chyba 82. /wg mnie średnio dobre wydawnictwo/. Do szczegółowej ja używałem kiedyś: "Zbiór jednostkowych wskaźników cenowych z zakresu budownictwa ogólnego, mieszkaniowego oraz przemysłowego - na roboty inwestycyjne", wydawnictwo Bistyp Consulting. To gdzie położona jest nieruchomość dla wyboru katalogów nie ma większego znaczenia. W katalogach są współczynniki regionalne, którymi dostosowujesz poziom cen do realiów lokalnego rynku. Pod kątem egzaminu warto skonsultować wybrany poziom wspomnianych wskaźników z praktykami z dziedziny budownictwa. Co do katalogów to są jeszcze inne wydawnictwa, które wydają różnego rodzaju katalogi do wycen: -Sekocenbud - wg niektórych najlepsze. -Orgbud Serwis -Promiks Pozdrawiam I jeszcze co do fundamentów skrajnych i wewnętrznych. Według nazewnictwa, z którym ja się spotkałem: -Fundamenty skrajne - ławy fundamentowe i ściany fundamentowe po obrysie budynku. -Fundamenty wewnętrzne - te które znajdują się jakby wewnętrz wspomnianego wyżej obrysu. 4pik Posty: 45 Rejestracja: 08 gru 2007, 10:56 Post autor: 4pik » 20 sty 2008, 21:57 szukam książki albo materiałów w necie o trwałości poszczególnych elementów obiektu budowlanego andy1909Z Posty: 535 Rejestracja: 23 lis 2007, 8:53 Post autor: andy1909Z » 21 sty 2008, 9:02 Może nie jest to pozycja idelana, ale mozna stosować : Wyd. IDM "Zużycie nieruchomości zaudowanych", Również Wacetob wydał podobna pozycję. Księgarnie techniczne lub można zamówić z księgarni PFSRM. wojk Posty: 38 Rejestracja: 03 lis 2006, 23:03 Post autor: wojk » 22 sty 2008, 0:49 Książka Wacetobu wspomniana przez andy1909Z to "Wycena budynków. Poradnik". Moim zdaniem pozycja całkiem dobra. Sporo tabel z okresami trwałości budynów i ich elementów, omówienie określania stopnia zużycia, wzory Rossa itp. 4pik Posty: 45 Rejestracja: 08 gru 2007, 10:56 Post autor: 4pik » 09 lut 2008, 17:04 mam pytanie rzeczoznawca przyjął wykopy liniowe dla fundamentów szer. 1,5 m i głeb 1,5 m(roboty ręczne) następujące wyliczenia: szerokość dna wykopu:0,25+2 x 0,60 = 1,45 Vw=1,45x1,00 x (6,20 +3,00 + 1,50)=15,51 fundamenty:ściany fundamentowe szerokości 25 cm , zagłębione na głebokość 1m 6,20 to długosc, 3,00 szerokość moje pytanie co oznacza wartość 1,50. rzeczoznawca zaznaczył również, iż w wyliczeniach potrącono część wspólną dla trzech sąsiednich boksów 4pik Posty: 45 Rejestracja: 08 gru 2007, 10:56 Post autor: 4pik » 19 lut 2008, 22:08 posiłkowo chciałbym wykorzystać wzory Rossa, a moje pytanie brzmi jaki jest okres trwałości obiektu w latach (T) dla garażu (murowany z cegły na zaprawie cementowo-wapiennej, stropodach płyty korytkowe)
Wycena Nieruchomości Zgierz, Operat Szacunkowy, Rzeczoznawca Majątkowy, Szacunek Nieruchomości Łódź, Zgierz, Ozorków, Stryków, Głowno Podejście Kosztowe Kupno mieszkania, to operacja finansowa, na której możemy bardzo dużo zaoszczędzić. Zwłaszcza wtedy, gdy dodatkowo posiłkujemy się kredytem hipotecznym. Operat ma tu kluczowe znaczenie. Operat, to obok naszej zdolności kredytowej, drugi z najważniejszych czynników wpływających na to, czy dostaniemy kredyt hipoteczny w pożądanej wysokości. A z tym różnie bywa, o czym przekonała się Monika – czytelniczka, której historię dzisiaj przytaczam. Dzisiaj opowiem o tym, dlaczego operat – czyli oficjalna, pełna wycena nieruchomości przygotowywana przez rzeczoznawcę majątkowego – jest mieczem obosiecznym, który może działać na naszą korzyść lub przeciwko nam. Wytłumaczę, jak to się dzieje, że wycena z operatu może odbiegać od realnej wartości mieszkania. Podpowiem, jak mądrze korzystać z operatów i zdradzę także sposób pozwalający poznawać wycenę mieszkań bez konieczności płacenia rzeczoznawcy. Problem Moniki: zbyt niska wycena mieszkania Napisałem, że operat jest mieczem obosiecznym. I tak jak w przypadku każdego oręża, przed pójściem do boju wskazana jest najpierw nauka, jak z niego umiejętnie i mądrze korzystać. A niewiedza w tym przypadku może być bardzo bolesna, o czym przekonała się Monika – Czytelniczka bloga. Poniżej, za jej zgodą, publikuję naszą korespondencję. A w dalszej części artykułu uzupełnię to, co tak ładnie wypunktowała Monika. Hej, Przeglądałam ostatnio całą sekcję poświęconą zakupowi mieszkania. I patrząc z perspektywy osoby, która cały proces ma świeżo za sobą mogę powiedzieć, że brakuje tu jednego (przynajmniej dla mnie) – głębszego spojrzenia na operat szacunkowy. Dlaczego? Ano u mnie miało być gładko i prosto. I było. Szybka decyzja, oczywiście pozytywna, BIK A , zdolność ponad potrzeby, wszystko pięknie, tylko nie byłam świadoma tego, że jak kupuję mieszkanie kompletnie urządzone, to mam mały problem, bo operat jest na wartość nieruchomości, a ta jest dużo niższa niż cena transakcyjna. No i były schody, bo miałam kilka różnych wycen i dużo się przy okazji dowiedziałam. Sporo też na nie wydałam. Gdybym mogła cofnąć czas, to od tego zaczęłabym staranie się o kredyt, ale już ze świadomością, że nie będzie łatwo. Swoją drogą to nie jest tak, jak mi się kiedyś wydawało, że pan i władca rzeczoznawca stwierdza, ile na jego oko warte jest mieszkanie. On musi porównać ceny transakcyjne na rynku, a tak naprawdę nie ma wiedzy, z czego te pozostałe ceny wynikały. Mieszkanie mieszkaniu nierówne. Na to, jak ważny jest operat NIKT nie zwrócił mi uwagi. A to jego wartość wskazuje, ile mam wkładu własnego. Tzn. kupuję mieszkanie za 400 tys. zł, operat mam na 350 tys. zł, środki własne – 100 tys. zł – oznacza to, że nie mam 25% wkładu własnego, tylko 14,3%, bo 50 tys. zł ponad operat to dla banku nie jest wkład własny. Czyli przy takich parametrach czeka mnie jeszcze ubezpieczenie niskiego wkładu własnego! Ja wiem, że może nie jest to powszechny problem przy zakupie mieszkania na kredyt, ale jednak istnieje, szczególnie, jak kupuje się wykończone mieszkanie. Dlatego chyba warto kiedyś o tym wspomnieć. Ja spodziewałabym się problemów ze zdolnością kredytową, a tymczasem wszystko rozbiło się o jakiś tam operat. Swoją drogą to słowo dotychczas kojarzyło mi się tylko z doborem próby (operat losowania). Zobaczcie, co się stało u Moniki: pomimo świetnej zdolności kredytowej, dobrego scoringu w BIK i przekonania o tym, że dysponuje dużym wkładem własnym, została brutalnie uświadomiona, że z perspektywy banku wygląda to inaczej. I dodatkowo musiała ponieść koszty związane z ubezpieczeniem kredytu ze względu na niski wkład własny. Warto przeczytać kolejny mail Moniki, w którym bardzo ładnie opisuje dodatkowe wątki związane z zakupem mieszkania. Hej, Moja specyficzna sytuacja polegała na tym, że kupiłam w pełni świadomie mieszkanie po generalnym remoncie z pełnym wyposażeniem. Mieszkanie w starym budownictwie. Generalny remont przeprowadzono 3 lata temu, nie pod wynajem/sprzedaż, a pod wyrafinowane gusta właścicieli – w dodatku w moim stylu. Wszystko poza murami nowe. W środku nie wygląda na lata ’80. Na dodatek nie miałam się do czego przyczepić. Taka okazja nie trafia się często. Wiedziałam, że w tych blokach mogę kupić mieszkanie tańsze o 1000 zł / m2, ale musiałabym zrobić remont. A remont to studnia bez dna. Początkowo miałam takie plany, bo nie wierzyłam, że znajdę coś, co mi w 100% będzie odpowiadać. Ale po znalezieniu tego mieszkania wiedziałam, że koszty remontu, wyposażenia, czasu, równoczesnego wynajmu innego lokum, użerania się z robotnikami, etc. zdecydowanie przewyższą te 1000 zł / m2. Ale do rzeczy… Dopiero po otrzymaniu pierwszego operatu dowiedziałam się, że wartość mieszkania to tylko wartość nieruchomości. Nawet meble w zabudowie czy gładź na ścianie specjalnie tej wartości nie podnoszą. I na dodatek mało w operacie subiektywnej opinii rzeczoznawcy – musi się odnieść do ostatnich cen transakcyjnych z danej spółdzielni mieszkaniowej bądź sąsiadującej. A nie ukrywajmy, takich mieszkań jak moje nie ma na pęczki. I skąd wiadomo, czy to tańsze było w takim stanie, jak moje? No nie wiadomo. Jednocześnie od każdego doradcy finansowego słyszałam, że jeszcze się z takim obniżeniem ceny transakcyjnej nie spotkał. Za to rzeczoznawcy mówili, że oni nie mogą więcej zrobić, bo ogranicza ich model na wyliczenie wartości nieruchomości. Za to prywatnie uważają, że nawet za dodatkowe 500 zł / m2 to mieszkanie jest warte swojej ceny. Nie wspomnę już o tym, że jeden z banków zasugerował, że chyba mam jakiś interes w kupnie za drogiego mieszkania, a oni mi mogą znaleźć tańsze, nawet podesłali ogłoszenia. To była tragikomedia. Kończąc… chodzi mi o to, że chociaż mało osób kupuje tak wykończone mieszkania, to jednak warto o takiej rzeczy wspomnieć. Przypadek rzadki, a jednak zaskakujący. Naprawdę, spodziewałam się już bardziej obniżenia mojej zdolności kredytowej czy problemów z negocjacją marży. A tu proszę, analiza techniczna… Czytaj także: Kupno mieszkania pod wynajem Skąd bank wie ile warte jest mieszkanie? Mam nadzieję, że po przeczytaniu maila Moniki rozumiecie już, jak duże znaczenie dla banku ma wycena nieruchomości (nie musi to być tylko mieszkanie – to samo dotyczy domów i działek). A jedyną formalną formą wyceny jest właśnie operat szacunkowy (nazywany skrótowo operatem) opracowany przez rzeczoznawcę majątkowego, którego ekspertyzy akceptowane są przez dany bank. “Rzeczoznawca majątkowy” to zawód regulowany, co oznacza, że osoba, która go wykonuje, musi mieć zdane stosowne egzaminy i formalnie nadane uprawnienia. Aktualna lista rzeczoznawców majątkowych znajduje się na stronie Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju. Standardowo banki, przy przygotowywaniu wycen nieruchomości, posługują się “swoimi” rzeczoznawcami. Oczywiście nie są to rzeczoznawcy bankowi, tylko osoby z uprawnieniami rzeczoznawcy współpracujące z konkretnym bankiem. Pierwsza rzecz, którą warto wiedzieć, to że istnieje możliwość samodzielnego skorzystania z usług rzeczoznawcy. W tym przypadku to my zamawiamy operat, musimy ponieść koszty jego przygotowania, ale jednocześnie dokładnie wiemy, co się w tym operacie znalazło, zanim jeszcze zobaczy go bank. I możemy ewentualnie reagować, zanim będzie za późno! O dodatkowych korzyściach i możliwości współpracy z rzeczoznawcą, piszę w dalszej części artykułu. Jest jednak pewien minus: nie każdy rzeczoznawca jest akceptowany przez dany bank. Dlatego warto najpierw wydobyć z banków listę rzeczoznawców z naszego województwa, których ekspertyzy są akceptowane przez każdy z banków, do których planujemy złożyć wnioski kredytowe. Informacji takiej można też szukać w Internecie. Niektóre banki publikują takie listy. Warto też zapytać samego rzeczoznawcy, czy jego operaty akceptowane są, np. przez PKO BP. Oni doskonale to wiedzą 🙂 I od razu powiem, że rzeczoznawca musi też wiedzieć, do których banków będziemy występować o kredyt. Oprócz operatu przygotowuje on bowiem odpowiednie druki wymagane przez banki. Do czego bankowi potrzebny jest operat? Jest to podstawowy dokument mówiący jakim zabezpieczeniem (do jakiej kwoty) jest nieruchomość, na którą bank udziela nam kredytu. I tak jak zauważyła Monika – na nic zda się tłumaczenie, że mieszkanie pomalowane zostało złotą farbą i w ścianę łazienki wtopione zostały szmaragdy 😉 Rzeczoznawca określa wartość naszego mieszkania w odniesieniu do cen transakcyjnych innych, podobnych mieszkań w tej samej okolicy. A to potrafi zafałszować realną wartość mieszkania… zaraz do tego dojdziemy… Bank cenę z operatu traktuje jak świętość i to właśnie w oparciu o nią określa ile pieniędzy może nam pożyczyć. Najlepiej więc jeśli cena z operatu jest wyższa od ceny, za jaką kupiliśmy dane mieszkanie. Dlaczego? Bo będziemy wtedy mieli dodatkowy luksus sfinansowania tym kredytem, np. kosztów remontu mieszkania. A te ostatnie są już zazwyczaj określane przez bank “na oko” – na podstawie kosztorysu, który sami dostarczamy. Oczywiście ja jestem zwolennikiem kupowania za gotówkę wszystkiego, co ma nam służyć na cele własne (a nie inwestycja). Niemniej jednak doskonale rozumiem, że nie wszystkich na to stać. W takim przypadku tym bardziej warto dobrze postarać się negocjując cenę nabywanego mieszkania, a w negocjacjach tych także można posłużyć się wyceną rzeczoznawcy. Piszę o tym pod koniec artykułu. Jaki zapas założyć? Dobrze gdyby cena z operatu była przynajmniej o 10% wyższa od ceny transakcyjnej. Niestety łatwiej powiedzieć niż zrobić – zwłaszcza, gdy w grę wchodzą emocje… Sprawdź również: Mieszkanie jako inwestycja krótkoterminowa, czyli jak można zarobić kilkadziesiąt tysięcy w 2,5 miesiąca Jak tworzy się operat szacunkowy? Najczęstszym sposobem przygotowywania wyceny mieszkań przez rzeczoznawców majątkowych, jest “podejście porównawcze”. W praktyce oznacza to, że rzeczoznawca wyszukuje podobne transakcje sprzedaży nieruchomości i na podstawie cen transakcyjnych, czyli rzeczywistych cen po jakich nabyte zostały te inne nieruchomości, określa wartość analizowanego mieszkania. Podejście to szczegółowo opisane jest w Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami: Art. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, ze wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W podejściu tym rzeczoznawca może wybrać jedną z metod, w które dzisiaj nie będę się zagłębiał (metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej lub metodę analizy statystycznej rynku). Istotny jest tu wniosek, że to jak zostanie określona wartość naszego mieszkania, w zdecydowanej większości zależy od cen sprzedaży innych, podobnych mieszkań w okolicy, a nie od tego co znajduje się w analizowanym mieszkaniu. Warto przypomnieć (szczegółowo mówiliśmy o tym z moim gościem w podcastach 003, 004 i 005), że rzeczoznawca ma prawnie zagwarantowany dostęp do informacji o cenach, w jakich kupowane są nieruchomości. Jest on więc doskonałym źródłem informacji pozwalającym samodzielnie zweryfikować, jak bardzo różnią się ceny transakcyjne od cen zawartych w ogłoszeniach. Co robi rzeczoznawca? W pierwszej kolejności określa “cechy” według których wyliczać będzie wartość naszego mieszkania oraz ich procentowy udział w wycenie. Tu mamy pierwszy obszar do negocjacji z rzeczoznawcą 🙂 Przykład poniżej: Ponadto wyszukuje, np. 20 transakcji, które on sam uznaje za reprezentatywne i wiarygodne. Na ich podstawie określa maksymalną i minimalną cenę za m2 powierzchni mieszkania. I tu od razu widać, że powinna nam się zapalić “czerwona lampka”, jeśli cena metra kwadratowego mieszkania, które planujemy kupić wyraźnie odbiega od średniej ceny. A dziać się tak może z kilku powodów. Jeden z przykładów podała Monika, czyli wyższy standard wyposażenia nabywanej nieruchomości. Innym powodem może być również sytuacja, w której ceny nieruchomości idą w górę. Wtedy może się okazać, że ceny transakcyjne, do których ma dostęp rzeczoznawca, są już “nieaktualne”. Że nie da się kupić już na rynku mieszkania w cenie, która obowiązywała, np. 3 miesiące wcześniej. A niestety rzeczoznawcy też ludzie i nie zawsze sięgają po najświeższe dane. Wymaga to bowiem ich osobistej wizyty w sądach lub spółdzielniach mieszkaniowych i “przekopania” treści aktów notarialnych. Następnie rzeczoznawca wybiera z listy wszystkich podanych transakcji, np. 3 które uzna za reprezentatywne (najwyższa cena m2, najniższa cena m2, średnia cena m2 w mieszkaniu zbliżonym do tego analizowanego). Każde z nich ocenia pod kątem cech przyjętych do oceny i na tej podstawie dokonuje poprawek kwotowych w cenie m2. Przykład na poniższym rysunku. A dalej to już czysta matematyka. Rzeczoznawca wylicza średnią cenę m2 po uwzględnieniu swoich poprawek kwotowych, przemnaża ją przez powierzchnię analizowanego mieszkania i otrzymuje oszacowanie wartości tego lokalu. Zauważcie, że to, jak mieszkanie jest wyposażone, nie miało w tej analizie żadnego znaczenia. Rzeczoznawca musi zawrzeć w ramach operatu fotografie mieszkania oraz jego okolicy, ale mają one jedynie charakter wizualizacji, np. pomagają potwierdzić czy uzasadnione będzie sfinansowanie przez bank kosztów remontu. Następnie, na podstawie zdjęć po remoncie, pracownik banku może stwierdzić, czy rzeczywiście stan mieszkania przed i po remoncie jest inny 🙂 Zobacz także: Q&A: Kupić mieszkanie czy wynajmować? – dylemat młodego człowieka Zamawiać operat samodzielnie czy przez bank? Co zrobić żeby nie obudzić się z “ręką w nocniku”? Najlepiej jak najwcześniej poznać szacunkową wartość kupowanego mieszkania – jeszcze zanim na poważnie przystąpimy do negocjacji ceny, czyli na długo przed szykowaniem się do złożenia wniosków kredytowych do banków. Na początku nie potrzebujemy jednak pełnego operatu. Za jego przygotowanie u rzeczoznawcy w Warszawie trzeba zapłacić około 500-600 zł. Zamiast niego możemy się z rzeczoznawcą umówić na przygotowanie uproszczonej wyceny mieszkania. Wystarczy uzgodnić, że zależy nam na przedstawieniu tabelki z cenami transakcyjnymi 20-30 podobnych mieszkań z okolicy. Ja za takie wyceny płaciłem 200-250 zł i otrzymywałem listę około 30-40 transakcji w ciągu 2–3 dni od złożenia zamówienia. Oszacowanie średniej ceny wykonywałem samodzielnie 🙂 Z rzeczoznawcą wykonującym takie szybkie wyceny, można się umówić, że gdy sfinalizujemy transakcję, to zamówimy również u niego pełny operat szacunkowy. Jako powracający klient zawsze możemy liczyć na nieco “ulgowe” traktowanie. Z mojej praktyki wynika, że wszelka pomoc rzeczoznawcy w jego pracy – procentuje. I warto być tu kreatywnym i otwartym. Przykładowo: jeśli zależy Ci na podbiciu ceny w ostatecznym operacie, to warto o tym od razu powiedzieć rzeczoznawcy. Warto też mu wskazać konkretne adresy, dla których powinien poszukać archiwalnych transakcji, np. tych bloków, w których ceny m2 mieszkania są z różnych powodów wyższe. Warto poprosić o przysłanie wersji roboczej operatu tylko po to, by zastanowić się czy nie da się nakłonić rzeczoznawcy do przyjęcia korzystniejszych proporcji cech mieszkania, które rzutują na wycenę. Elastyczny rzeczoznawca sam będzie wiedział o ile może podbić cenę w granicach rozsądku 🙂 I analogicznie w drugą stronę: może być tak, że będziemy chcieli wykorzystać operat jako argument negocjacyjny przy zakupie mieszkania. Warto o tym powiedzieć rzeczoznawcy, że operat taki nie trafi do banku i potrzebny nam jest w celu znalezienia minimalnej, racjonalnej ceny danej nieruchomości, gdyż zamierzamy aktywnie negocjować cenę ze sprzedającym. W takim przypadku może się okazać, że wycena jest o kilkadziesiąt tysięcy niższa – po prostu ze względu na przyjęcie innych kryteriów. Mam nadzieję, że potraficie już sobie odpowiedzieć na pytanie “czy warto samodzielnie wynająć rzeczoznawcę?”. Owszem – będziecie musieli pokryć koszt operatu, ale jest on znikomy przy skali oszczędności, jakie możecie dzięki niemu uzyskać. Jeśli wyceny dokonuje Wam rzeczoznawca przysłany przez bank, to zazwyczaj nawet nie zobaczycie operatu na oczy, a z samym rzeczoznawcą będziecie widzieli się przez chwilę, w której będzie fotografował mieszkanie. Najważniejsza część przedstawienia odbędzie się bez Waszego udziału – za spuszczoną kurtyną i bez Waszego wpływu na przebieg wydarzeń. Skąd wziąć bezpłatne wyceny? Jeśli mieszkacie w mieście, w którym jest duża płynność mieszkań, to istnieje sposób na to, aby poznać ceny transakcyjne bez konieczności ponoszenia kosztów rzeczoznawcy. Trzeba zainwestować jedynie swój czas. W każdym większym mieście odbywa się dużo licytacji komorniczych. Integralnym elementem takich licytacji jest możliwość zapoznania się z aktami sądowymi dotyczącymi postępowań komorniczych oraz treścią operatów, w których znajdują się wyceny licytowanych mieszkań. A w każdym takim operacie znajduje się… lista kilkudziesięciu transakcji, na podstawie których dokonano wyceny mieszkania. Nie trzeba brać udziału w licytacji. Wystarczy znać tylko numer sprawy lub spraw sądowych i udać się do sądu, który prowadzi tą sprawę i poprosić o możliwość wglądu w akta. W niektórych sądach w Warszawie takie akta udostępniane są na poczekaniu, a w innych trzeba poprosić o ich przygotowanie z wyprzedzeniem (najlepiej telefonicznie). W ten sposób za darmo można zdobyć całe listy cen transakcyjnych nie będąc rzeczoznawcą majątkowym 🙂 Ta metoda ma jednak jeden poważny minus: najczęściej operaty dołączone do akt sądowych są już “wiekowe” i może się okazać, że w chwili obecnej zawierają listę transakcji z 2012 roku. Nie zawsze jednak jest tak źle. Skąd czerpać wiedzę o zbliżających się licytacjach komorniczych? Najlepszym źródłem jest serwis na którym komornicy zobowiązani są publikować obwieszczenia o licytacjach. W każdym z takich obwieszczeń znajduje się numer postępowania komorniczego (nie zawsze jest sygnatura sprawy sądowej, więc trzeba się o nią dowiedzieć u komornika) oraz adres sądu, w którym będzie się odbywała licytacja. W tym samym sądzie znajdują się akta sprawy. Wycena jako oręż w negocjacjach ceny Z doświadczenia wiem, że na mieszkaniu można dużo przepłacić. Wiem też, że można na nim naprawdę dużo zaoszczędzić. W Warszawie mówimy o kwotach 5- lub 6-cyfrowych na jednym mieszkaniu. A jeśli dodatkowo mieszkanie finansowane jest kredytem hipotecznym, to w dużym uproszczeni można przyjąć, że każda wynegocjowana złotówka w cenie mieszkania przekłada się na 2 zł oszczędności uwzględniając koszty kredytu. Jeśli w przypadku kredytu na 30 lat oprocentowanego na 4,5%, znegocjujesz cenę mieszkania o 30 000 zł, to będziesz o 54 720 zł do przodu uwzględniając koszt odsetek. Ale żeby dobrze negocjować, to warto wiedzieć na czym się stoi i czy cena, której żąda sprzedający, jest ceną dobrą, średnią czy wysoką. Właśnie dlatego warto poznać prawdziwe ceny transakcyjne, a nie te które znajdują się w ogłoszeniach na portalach (ceny wywoławcze). Sama świadomość, jak duża może być odległość pomiędzy tymi cenami, pomoże nam odpowiednio przygotować się mentalnie do negocjacji. To nie jest artykuł o negocjowaniu. Chcę Wam tylko uzmysłowić, jak bardzo pomocne mogą być wyceny rzeczoznawców i jak wiele można stracić zaniedbując przygotowania do tej najważniejszej transakcji w życiu. Prawda jest taka, że na niczym w życiu nie oszczędzamy lub nie tracimy więcej, jak na zakupach mieszkania lub domu. No może wyjątkiem są samochody 😉 I już na koniec pokażę Wam jedną z analiz, którą kiedyś przeprowadziliśmy z Gabi. Pokazuje ona właśnie skalę rozbieżności pomiędzy cenami transakcyjnymi, a cenami zawartymi w ogłoszeniach sprzedaży. Różnice wynosiły od 0% do 38% ceny! Wszystkie ceny dotyczą tego samego rejonu warszawskiego Ursynowa, ale są na tyle stare, że można je uznać nieaktualne. Druga strona medalu Dzisiejszy artykuł pisałem z perspektywy osoby, która chce zakupić mieszkanie, ale wyceny są równie istotne dla sprzedających. Znając realną, aktualną wartość mieszkania oraz standardową zasadę “10% każdy spuszcza”, sprzedawca może dobrze ustawić cenę wyjściową. Mam nadzieję, że udało mi się Was przekonać, jak ważnym elementem w całym mieszkaniowym puzzle jest operat. A jeśli chcecie pogłębić swoją wiedzę w tym obszarze, to zachęcam do odwiedzenia sekcji “Zakup mieszkania krok po kroku”, w której w szczególności polecam podcasty o tematyce mieszkaniowej. A jeśli chcielibyście, abym opublikował całe przykładowe operaty, to napiszcie o tym w komentarzach 🙂 Dziękuję za uwagę, cierpliwość i życzę Ci miłej reszty dnia 🙂Grodzisk Mazowiecki i okolice. Operat szacunkowy jest dokumentem, który tworzymy w oparciu o raport dotyczący nieruchomości. Do jego sporządzenia niezbędne będzie fizyczne rozeznanie odnośnie stanu domu, mieszkania czy innego budynku. Uwzględniamy również takie kwestie jak lokalizacja, możliwości komunikacyjne, dostępność
Operat szacunkowy, operator szacunkowy czy może operatyw szacunkowy? Uwzględniono zmianę stanu prawnego z 4 grudnia 2019 r. Dla osoby, która nigdy nie miała do czynienia z wyceną nieruchomości, pojęcie „operat szacunkowy” może być abstrakcją dużego kalibru. Skąd taki wniosek? Otóż, zdarza mi się słyszeć od zleceniodawców sformułowania w stylu „operator szacunkowy” albo „operator nieruchomości” czy też „operatyw nieruchomości”. Więcej odmian nie pamiętam, ale chyba „operator szacunkowy” pojawia się najczęściej 🙂 W rozmowie z klientem, zaraz po „operatorze” pada kolejne pytanie: „a co to właściwie jest ten operat szacunkowy?”. A właśnie, co to jest? Operat szacunkowy = opinia o wartości nieruchomości Operat szacunkowy jest opinią rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Opinię tę sporządza się wyłącznie w formie pisemnej a przedstawia ona postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości. Przy czym sformułowanie: określenie wartości nieruchomości, to określenie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości. W formie pisemnej, czyli jest to swego rodzaju opracowanie przygotowane na papierze, zazwyczaj w formacie A4, chociaż format nie jest prawnie usankcjonowany. W zależności od przedmiotu wyceny, stopnia skomplikowania nieruchomości oraz przyjętego podejścia, metody i techniki szacowania, operat może zawierać kilkanaście, kilkadziesiąt lub nawet więcej stron. Operat szacunkowy przedstawia cały PROCES prowadzący do określenia wartości nieruchomości (nie tylko samo określenie wartości wyrażone kwotą). Co ważne, w operacie należy przedstawić również tok obliczeń. Operat szacunkowy – co tak naprawdę szacujemy? Warto wspomnieć, że wycenie nie podlega nieruchomość jako obiekt fizyczny, lecz prawa przysługujące do tej nieruchomości. Mówiąc więc o „wycenie nieruchomości”, używamy dużego skrótu myślowego. Z tego też powodu, w operacie szacunkowym, trzeba jasno określić: co jest przedmiotem wyceny (obiekt fizyczny / nieruchomość) oraz jaki jest zakres wyceny (rodzaj praw przysługujących do nieruchomości). Na przykład dla lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot własności, sytuacja będzie wyglądała następująco: Przedmiot wyceny: lokal mieszkalny nr XX o powierzchni użytkowej 48,5 m2, położony na drugim piętrze w budynku mieszkalnym wielorodzinnym zlokalizowanym w Gdańsku przy ulicy Wajdeloty 5. Do lokalu przynależy komórka lokatorska o powierzchni 5,0 m2 (piwnica). Zakres wyceny: prawo własności lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniem przynależnym (piwnicą) oraz udziałem w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Natomiast dla lokalu w spółdzielni mieszkaniowej, sytuacja będzie wyglądała tak: Przedmiot wyceny: lokal mieszkalny nr XX o powierzchni użytkowej 48,5 m2, położony na drugim piętrze w budynku mieszkalnym wielorodzinnym zlokalizowanym w Gdańsku przy ulicy Pilotów 11 E. Zakres wyceny: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr XX. Sposób sporządzenia, forma i treść operatu szacunkowego Poza przedmiotem i zakresem wyceny (podpunkt 1 §56 w operacie szacunkowym przedstawia się: §56 ust. 1 1. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: 1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny; 2) określenie celu wyceny; 3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; 4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, 5) opis stanu nieruchomości; 6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; 7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; 8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania; 9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. Przepisy regulujące sporządzanie operatu szacunkowego są zawarte w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (z późniejszymi zmianami). Operat szacunkowy – zaokrąglenia wartości nieruchomości Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w §56 ust. 2 wskazuje, iż: §56 Rozp. WN ust. 2 2. Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. Kwotę wartości nieruchomości można wyrazić w zaokrągleniu do tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny. Co to oznacza? Jeżeli z szacowania wartości wychodzi kwota, np. 867 236,65 zł, to wartość tę można przedstawić w operacie szacunkowym jako 867 000 zł. Przyznaj, że nie zniekształca to wyniku wyceny, prawda? Ale gdzie znajduje się granica „zniekształcenia wyniku wyceny”? Taką granicę rzeczoznawca majątkowy musi postawić sam, wg własnego doświadczenia i znajomości rynku. Ale jak zwykle w takich przypadkach, kluczowe znaczenie ma zdrowy rozsądek 🙂 Operat szacunkowy – klauzule §56 Rozp. WN ust. 3 3. W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości. Przykłady typowych klauzul: Niniejszy operat szacunkowy nie może być opublikowany w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści publikacji. Operat nie może być wykorzystany dla innych celów niż określony w niniejszym opracowaniu. Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których występowania nie można było stwierdzić w trakcie oględzin, ani na podstawie dokumentów techniczno – prawnych. Określona w niniejszym operacie wartość przedmiotu wyceny nie obejmuje podatku VAT. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. O tym jak długo jest ważny operat szacunkowy można przeczytać TU. Operat szacunkowy – wykorzystane istotne dokumenty §56 Rozp. WN ust. 4 4. Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu. Może to być np. fragment dokumentacji powykonawczej, dokumentacja techniczna, szkice z pomiarami inwentaryzacyjnymi, mapa glebowo – rolnicza, informacja o rejestrze zabytków i inne źródła informacji o nieruchomości. Dnia 4 grudnia 2019 roku weszło w życie rozporządzenie z dnia 23 października 2019 r. ( zmieniające z dniem 4 grudnia 2019 r., uchylając ustęp 5 paragrafu 56, dostosowując treść do UoGN. Dla przypomnienia: przepis art. 158 UoGN mówiący o obowiązku sporządzania wyciągów z operatów szacunkowych został uchylony z dniem 1 września 2017 r. Operat szacunkowy – podpis, nadruk Również 4 grudnia 2019 r. weszła znacząca zmiana dotycząca pieczęci rzeczoznawcy majątkowego. Od teraz operat szacunkowy nie wymaga już pieczątki rzeczoznawcy!!! Wystarczy nadruk (oczywiście pieczątka nadal może być stosowana jeżeli ktoś ma taką wolę). Zapisy zmienionego paragrafu przedstawiają się następująco: §57 Rozp. WN 1. Operat szacunkowy zawiera podpis rzeczoznawcy majątkowego, który go sporządził, oraz naniesione w formie nadruku lub pieczątki imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, a także datę jego sporządzenia. 2. W przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez kilku rzeczoznawców majątkowych, każdy z nich podpisuje operat szacunkowy, a także podaje imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości w sposób, o którym mowa w ust. 1. Rezygnacja z pieczęci stosowanych przez rzeczoznawców majątkowych wynika z realizacji wytycznych Rady Ministrów w zakresie deregulacji obowiązku stosowania pieczątek przez obywateli i przedsiębiorców. Pozostając na tej stronie, wyrażasz zgodę na używanie plików cookies. Więcej informacji
Zapraszamy na szkolenie Wycenia nieruchomości - prawidłowy operat szacunkowy. zawartości operatu szacunkowego. Przedstawienie możliwych podejść, metod i technik wyceny wraz z obszernym komentarzem praktycznym. Omówienie orzecznictwa, najczęściej popełnianych błędów dot. operatu szacunkowego.Książka Operat Szacunkowy w praktyce Bogusław Wieczorek Wydanie: październik 2018 r. Książka adresowana jest do adeptów oraz doświadczonych rzeczoznawców majątkowych. „Operat szacunkowy w praktyce” składa się z trzech części: - analizy zawartości każdego z elementów operatu szacunkowego, - prezentacji istotnych elementów „analizy i charakterystyki rynku nieruchomości” wraz z przykładami, - zestawienia wybranych problemów interpretacyjnych w praktyce wyceny nieruchomości. W opracowaniu wykorzystano ponad 30 orzeczeń sądowych, precyzujących zasady jednoznacznego postępowania rzeczoznawcy majątkowego w sytuacjach wywołujących kontrowersje środowiskowe. Książka zawiera zbiór rozwiązań warsztatowych, przydatnych w codziennej praktyce rzeczoznawcy majątkowego. 143 stron oprawa: miękka Rok wydania: 2018 Spis treści: 1. Obligatoryjne elementy operatu szacunkowego 2. Praktyczne aspekty warsztatu rzeczoznawcy majątkowego w świeĐtle ustawowych wymagań wobec treści operatu szacunkowego Wprowadzenie Treść poszczególnych rozdziałów operatu szacunkowego Określenie przedmiotu i zakresu wyceny Określenie celu wyceny Podstawa formalna wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości Ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości w powiązaniu z celem wyceny Opis stanu nieruchomości Wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny nieruchomości, z praktycznymi przykładami Zagadnienia merytoryczne Przykłady analizy i charakterystyki rynku nieruchomości A. Analiza i charakterystyka rynku lokali mieszkalnych w kamienicach międzywojennych (podejście porównawcze) B. Analiza i charakterystyka rynku lokali mieszkalnych w stanie developerskim (podejście porównawcze) C. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości zabudowanych budynkami biurowymi (podejście dochodowe) D. Analiza i charakterystyka rynku budowlanego (podejście kosztowe) E. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości gruntowych, przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne (podejście porównawcze) F. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości zabudowanych budynkami ośrodka wczasowego (podejście dochodowe, metoda zysków) G. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości zabudowanych budynkiem pensjonatu (podejście porównawcze) H. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości wykorzystywanych na cele prowadzenia domów opieki dla osób w podeszłym wieku (podejście dochodowe, metoda zysków) I. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości przeznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele zalesienia (podejście dochodowe, metoda zysków, technika dyskontowania strumieni dochodów) Wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania Podejście porównawcze Podejście dochodowe Podejście kosztowe Podejście mieszane Przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem Przedstawienie toku obliczeń Przykłady uzasadnienia wyniku wyceny 3. Wybrane zagadnienia praktyczne, związane z przygotowaniem operatu szacunkowego Operat szacunkowy a ochrona danych osobowych Znaczenie mapy zasadniczej dla potrzeb ustalenia stanu fizycznego nieruchomości - przykład praktyczny Dostępne źródła danych o powierzchni użytkowej budynku na nieruchomościach porównawczych Udział w nieruchomości - cena, a wartość rynkowa, orzecznictwo Problematyka wyceny nieruchomości zabudowanej budynkiem w budowie dla potrzeb egzekucji cywilnej Budynek montowany do podłoża śrubami jako część składowa nieruchomości Trend czasowy Opłata adiacencka. Wartość rynkowa nieruchomości po podziale Metoda wyceny gminnego ujęcia wody do celów kredytowych Stan zagospodarowania nieruchomości, a roszczenie o odszkodowanie z tytułu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Faktyczny sposób korzystania z nieruchomości w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Obszary ryzyka związane z kredytowaną nieruchomością Przegląd wybranego orzecznictwa, uchylającego decyzje ministra, wydane na podstawie rekomendacji Komisji Odpowiedzialności Zawodowej Rzeczoznawców Majątkowych 4. Kryteria spójności i przejrzystości operatu szacunkowego Spis aktów prawnychJ1Eg.
